6月12日的英国《金融时报》中文网刊登一篇署名文章，介绍韩国政府调控楼市的经验。文章摘要如下：中国的房价已经远远超过了一般老百姓的支付能力。上海易居房地产研究院5月20日发布报告称，去年中国房价收入比已经超过了8，北京、上海以及深圳等一线城市的房价收入比甚至超过了14。这意味着，如果你在上海工作的话，不吃、不喝地把所有薪水存起来，也要14年以后才能买得起一套房子。而放眼全球，房价收入比很高的纽约和伦敦也只是7左右。
在有关如何抑制房价的讨论中，政府是否应当征收房产税成了的焦点之一。在这一点上，韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。
韩国楼市在2001至2004年间上涨得很疯狂，尤其是在首尔，核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是“综合不动产税”。
当时韩国已经有财产税。比如一套1亿韩元(现韩元兑人民币汇率约183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。
综合不动产税是在财产税之上额外征收，主要面对高端住宅，意在打压高房价,促进财富的再分配。虽然综合不动产税是国税，但韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。
经过了激烈的讨论后，韩国政府从2005年开始征收综合不动产税。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到峰的0.87%。再加上普通财产税，负担确实不轻。李明博总统上台后，从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。
目前在中国，反对开征房产税的专家认为，征税未必能压低房价。在韩国推出综合不动产税的时候，讨论的焦点也是它究竟能否降低房价。但我认为中国应当征收房产税，原因有两个。
其一，房产税会使得税收资本化。如果买房者预计未来必须缴纳房产税，他们就会要求以较低的价格购买房子。当然，市场的供求关系也会影响税收资本化效应。但在一般情况下，税收资本化能够降低资产价格。
其二，房产税通过增加房子的持有成本抑制炒房者的投机行为。举个例子。张三有两套房子，想把房价为200万元的一套房子出租。每个月房租是4000元的话，一年房租是48000元。如果房产税率是0.8%的话，房主每年缴纳16000元房产税，全年租金纯就降到了32000元。下降能减少非自住需求，改变供求关系。
推出一项新税种并非易事。在2005年，韩国政府面对强烈的抵制综合不动产税的呼声。保守媒体和在野党的反对声非常强烈，韩国舆论分歧也很严重，有些首尔市民甚至集体呼吁“拒绝纳税”。他们的反对理由跟目前中国反对开征房产税的人们的理由相似：解决楼市问题应该从增加供给出发；该税会被转嫁反而增加买房者的负担，等等。实行综合不动产税以来，韩国内部对该税的褒贬不一。有些专家认为，虽然该税抑制了楼市投机，但同时增加了自住房者的负担。但总的来说，我认为综合不动产税的利大于弊。
实行综合不动产税的年，韩国楼市的标准房价出现7年内首次下降。楼价平均下降了4.2%，首尔核心地段楼价甚至下降了9%左右。当时，综合不动产税使得房主的持有成本上升，导致投资者抛盘，而买房者持币保持观望，最终引起房价下跌。当年8月，韩国政府为了彻底打压楼市投机行为，还采取了其它一系列措施：扩大综合不动产税的纳税对象、增加保障性住房的供应以及促进房产交易流程的透明化以减少阴阳合同。这些举措，加上外部环境的变化如美国的次贷危机，帮助韩国楼市进入了缓慢而有控制的调整期。一位楼市专家称：“韩国楼市上涨时，一下子涨得很快，但现在下跌的速度很慢，不像气泡破裂，而像啤酒泡沫消失。”
韩国政府在开征综合不动产税的同时，把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节，而二手房转让过程中，营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。在美国、英国和日本等发达国家，房产保有税与交易环节的税比都是约9∶1。
靠开征房产税这样的政策工具显然不能解决中国的楼市问题。中国政府还应当增加供应，尤其是保障性住房。目前中国楼市的供给结构中，商品房占了90%。极少的保障性住房供应使得房产商享受几乎垄 断 的 地 位 。当 前 韩 国 楼 市 的 最 热 门 话 题 是“Bogum jari住宅”，大概意思就是“安乐窝”。到2018年，韩国政府拟在首尔与其周边建设150万套保障性住房。“Bogum jari 住宅”的房价是一般商品房的70%至80%。虽然很多韩国人不太喜欢李明博政府，但对这项政策都十分拥护。
中国楼市里正在形成泡沫，但让它成为啤酒泡沫，而不是气泡。在这一点上，也许韩国的做法有一定借鉴意义。
延伸阅读：
中国可以复制韩国房产税征收经验吗？
在有关如何抑制房价的讨论中，政府是否应当征收房产税成了的焦点之一。在这一点上，韩国也许可以给中国提供一些有价值的经验。韩国楼市在2001至2004年间上涨得很疯狂，尤其是在首尔，核心地段上涨幅度每年达到10%至20%。韩国政府为了打压高房价，推出了一系列措施，其中最关键的利器就是“综合不动产税”。(6月22日《经济参考报》)
在这篇转载于英国《金融时报》的文章说，韩国政府在开征综合不动产税的同时，还把住房交易税率从4%下调到2%。如果中国开征房产税，也必须同时降低交易环节的税收，否则楼市会出现供求扭曲、交易减少。目前中国与房地产相关的税都发生在交易环节，而二手房转让过程中，营业税、个人所得税和印花税等交易成本过高。
当前，韩国楼市的最热门话题是“Bogum jari住宅”，大概意思就是“安乐窝”。到2018年，韩国政府拟在首尔与其周边建设150万套保障性住房。“Bogum jari 住宅”的房价是一般商品房的70%至80%。而中国如果要抑制房价，也应像韩国那样，增加供应，尤其是保障性住房。目前中国楼市的供给结构中，商品房占了90%，极少的保障性住房供应使得开发商享受到几乎垄断的地位。
这些说法似乎都有道理，但中国能够复制韩国房产税征收经验吗？回答是否定的，因为韩国房产税不符合中国国情。一个主观情况是，中国的地方政府已经通过土地财政从纳税人身上变相拿到税收，再征房产税是否多余？换句话说，我们并不怀疑征收房产税将是国家启动房产系统改革的起步，但谁能保证这个政策会不会又成为地方政府试图向民众伸手拿钱的借口呢？
再说，靠开征房产税这样的政策工具显然不能解决中国的楼市问题。现在，一些人把开征房产税看成灵丹妙药了。实际上，开征房产税对楼价降温的作用或许只在一时；长期看，楼价的理性回归和长期健康，需从扩大供给、财政分权改革等方面多管齐下。单从制度层面拷问，房产税作为政策工具之一，也无力决定中国楼价长期走势。其理由有三：
一是不解决土地供给问题，要想根治中国房价的“高烧”恐怕不那么简单。例如目前二手房转让过程中，营业税加上契税、中介税，新增交易成本高达11%，但其中很大一部分最终转嫁到了购房者身上。如果连这都未能阻挡楼价的增长，希望通过1%左右的房产税来调控高楼价并不现实。
二是在物业税出台之前，让房产税暂代其职没有问题，但不能让物业税被房产税永远“挤出”。在地方政府出台房产税的同时，发改委、国土部、住建部等政府管理部门，乃至人大也应当尽快拿出物业税的草案和路线图，如此才能让市场各方形成理性预期。
三是在财政分权改革推进之前，一些地方政府靠卖地吃饭的现象显然也不可能自发得到纠正，这又怎么让人相信楼价会真的降下来呢？即便是地方政府迫于形势推出了房产税，也完全可以在起征点和课税对象(比如对第三套房之外的房才开征房产税)上大做文章。
在这样的情况下，有人将所谓韩国房产税征收经验塞给中国，似乎韩国的做法就能解决中国的楼价问题，这是十分片面的。与韩国不同的是，中国出台房产税方案要考虑的问题有许多，不仅要考虑政策出台后的调控效果有多大，也要考虑方案是否合理，是否会存在征管死角，征税成本是否过高。历史上，我们有过很多教训，为了进行调控，匆忙出台了一些税收政策，但最后都没有效果，财政收入也没有增加。
有人做了个统计，仅北京的房子就有二十四种类型，房改房、福利房、集资房……那么针对哪些房子征税？如果针对商品房，那就不合理了。因为商品房都是交了出让金的，那些没有交出让金的不征，征交了的，岂不反了？北京市的小产权房有30万套，也没交出让金，户主按照商品房在住着，征的话连面积都不知道，那是在法律之外的，要不要征？
这些都是非常现实的问题。从税制设置的角度来说，把税征上来的同时，还要顾及社会的价值。不能为了征收一个税，而把整个社会的价值破坏掉，甚至应该损失一些税收，来保护社会的价值。如果要严肃去思考房产税，就是不管房子有几套，或者多少面积，就统一个税率，包括福利房和房改房。通过这种方式，培养出真正的纳税人的意识。
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