[摘要] 一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。国家统计局14日公布的数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，已超过2008年1月11.3%的历史最高值(2005年有此统计数据以来)。业内人士认为，4月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在5月至7月之间。
一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。国家统计局14日公布的数据显示，3月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，已超过2008年1月11.3%的历史值(2005年有此统计数据以来)。业内人士认为，4月房价涨幅还会继续扩大，同比增幅的高点极有可能出现在5月至7月之间。
随着房价的持续“高烧”，关于对楼市进行新一轮调控的呼声不断加大，接受《经济参考报》记者采访的专家预测，新一轮调控已箭在弦上，多项调控政策呼之欲出。
现状 房价在调控声中“逆市”上涨
新年过后，在调控声音不绝于耳、力度明显加强的大背景下，北京、上海、深圳等城市的房价并没有应声而落，相反，房价呈现出加速上涨的态势。自2009年6月开始，70个大中城市房价同比涨幅由负转正，之后加速上扬，至2009年12月达7.8%，2010年1月为9.5%，2月为10.7%，3月份更是达到11.7%。
以北京市为例，据亚豪机构统计数据显示，二月份新开盘项目价格为18833元/平方米，而三月份开盘价格达到了25337元/平方米，创了历史高位，环比2月份整体开盘均价上涨了34.5%，而同比2009年3月的11081元/平方米，上涨了128.7%，整整一倍有余。
另据亚豪机构统计数据显示，3月份京城新开盘项目中，五环外项目整体开盘均价达到了18724元/平方米，直逼两万元大关。据调查，通州在售项目中有许多项目均突破了两万元大关。而2009年初，该区域个别项目均价仅为7000元/平方米左右。
与北京出现的情况相同，上海也刮起“跳价风”。据21世纪不动产统计数据显示，3月份沪上二手房市场成交量大幅上涨，包括浦东、宝山、普陀等沪上多个板块的二手房买卖交易套数有2倍以上的环比增长。同时，沪上二手房价格水平重拾涨势，约七成板块有3%至10%不等的涨幅。而且上述板块内业主的跳价较为频繁。
不仅一线城市房价快速上涨，二三线城市也是毫不示弱。国家统计局14日公布的“1至3月房地产市场运行情况”显示，3月，与去年同月相比，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅的几个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、温州18.6%、银川16.2%。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，一季度之所以会出现一二三线城市房价普涨的现象，因素较多。其中，一线城市房价上涨过快主要是由于投资性、投机性购房者大举入市带动，而新城规划等利好，对抬高区域房价乃至整体房价也起到了推波助澜的作用；至于推动二三线城市房价上涨过快的因素则包括投资性置业因素、通胀预期因素、一线刚性需求客户转移至二三线城市置业等，这些因素均造成了二三线城市房价的水涨船高。
记者发现，在房价加速上涨的同时，近期，各部委有关楼市调控的表态再次升温。其中，银监会就要求，各商业银行不对投机投资购房提供贷款，如无法判断，应大幅提高首付款比例和利率水平；住房和城乡建设部也要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。
心态 恐慌、观望情绪缘何并存
在房价持续飙升下，购房者的心态开始出现分化。一部分消费者由于担心房价再度上涨而恐慌，另一部分消费者则因房价超出购买力而被迫观望。
记者了解到，在去年底国家系列调控政策出台后，购房者的恐慌心理有所缓解，但“两会”后，国家并没有出台进一步的紧缩性政策，房价再次抬头，购房者害怕房价再涨，再度转为恐慌。
“原本以为房价会降，想等着调整后再出手购房，但现在几乎一天一个价，不买怕再上涨，没办法只好出手购房了。”北京市民李先生接受记者采访时说。
李先生的心态是近期购房者的普遍心态，21世纪不动产分析师齐凡告诉《经济参考报》记者，北京二手房市场继1月至2月的市场对政策观望，买卖双方博弈以后，再次完全进入卖方市场，定价权完全掌握在卖方手中，频繁涨价、坐地起价在北京二手房市场已经比比皆是。
她介绍说，目前北京购房客户主要可以分为两大类，一类是因为房价过快上涨而恐慌购房的客户，基本上占到总体购房者的六七成左右。这部分人群中以刚性需求为主，包括购买婚房、落户、等。因为刚性需求客户很容易受到恐涨心理的影响，因此纷纷入市；另一类是因为房价上涨过快，价格过高而超出其购买能力，转而被迫观望的客户。
“我想买一套50平方米至60平方米的小户型自己住，目前能够承受的单价仅为7000元每平方米，现在房子越来越贵了，而价格适中的中小户型已经几乎没有了。以目前的趋势来看，房价估计还得涨，但即便是现在的房价，我也已经买不起了。”在北京春季房展会上，某事业单位工作的王先生无奈地说。
这从一组房价数据中就可以看出端倪。据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在4月预计开盘的40个项目中开盘均价已经达到了24150元/平方米，相比3月已经开盘的项目21130元/平方米继续上涨14.3%。五环内继续突破3万元，房价继续暴涨。
北京的情况并非个案，21世纪不动产上海门店工作人员告诉记者，房东跳价之初，未能立即获得市场支持。但随着买家心理预期转变，跳价已逐渐能被接受，有相当一部分购房者加入“追涨”行列中。
记者了解到，自3月下旬以来，部分城市包括新房和二手房在内，成交量快速放大，其背后，是消费者担心调控失效，房价将加快上涨，因而仓促入市。这种恐慌性情绪在蔓延。与此同时，由于房价的持续飙升，部分购房者已无力购房，无奈转向观望。
预判 更严厉的新一轮调控政策或将出台
面对持续“高烧”的房价，接受《经济参考报》记者采访的业内外人士普遍认为，当前，房价过快上涨将逼迫更严厉的调控政策出台。
北京大学房地产研究所所长陈国强说，目前楼市可谓高烧不退，价格依然坚挺，成交量也居高不下，可以说部分城市房价过快上涨的势头并没有得到有效遏制，这显然不是决策层所乐见的。但是这并不能说明政府的调控是失效或者失败的。之所以效果不太理想，一是在政策执行和落实上有偏差，这方面地方政府和金融机构难辞其咎；二是在数轮调控之后，房地产开发商应对调控或者反调控的能力和经验也在增强。
陈国强认为，从长期来看，遏制房价过快上涨的有效途径还是要着眼于增加供给，释放需求。近期，住建部、国土部等部委纷纷表态将进一步出台调控措施，这是很有必要的，因为政策随着市场的变化而加以调整，不过其效果仍有待观察。
光大证券房地产分析师翁非玉认为，抑制房价过快上涨、保障民生的政策还没有出完，后面的政策可能主要集中在土地等行政调控、信贷等方面。4月至5月是一个重要的时期，如果4月至5月房价继续大幅上涨，不排除5月至6月间政府出台比较强硬的抑制政策。
国泰君安房地产分析师孙建平也认为，以北京、杭州、上海等一线城市代表的房价恢复快速上涨，进而拉动房价普涨，将使得行业自身量价调整时间窗口加速到来，同时也必将迫使政策走向更加严厉。
对于可能出台的调控政策，杨红旭接受《经济参考报》记者采访时分析说，新一轮调控箭已上弦，五项政策可能出台。
，完善房产税。重庆市关于特别住房消费税和上海关于住房保有税的消息，暗示国家极有可能在加紧研究物业税的同时，暂且先在个别高房价城市试点完善房产税，主要是将高档住宅、多套住宅纳入征税范畴；
第二，进一步紧缩二套房贷，对于多套住宅首付比重还可能会进一步提高，贷款利率可能进一步提高，部分银行将按1.1倍征收；
第三，经营性用地出让方式将进行调整，综合评标法将进行推广，招标方式所占比重将增加，但不会全面否定挂牌和拍卖的方式；
第四，土地增值税将严格征收，尤其是对开发企业，也可能涉及二手房交易环节；
第五，对于少数高房价城市，将限购多套住房，尤其是对在本地没有工作、没有纳税记录、没有居住证的外地人，极有可能以行政干预方式限制购买多套(比如二套以上)住宅。
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“你看没看网上的房地产市场崩盘时间表?”“我这看了一年多的房子,房价是越看越高,一年前能买大卧室的钱现在只够买个小卫生间了!”“房价到底会不会降,什么时候能降?”最近一段时间,蜗居的人们频繁发出类似的“天问”。
尽管国家频频就过热的房地产市场出台调控政策,但房地产市场还是似乎难以冷静,而且大有“踏着春天的脚步再上层楼”的冲动。那么,中国的房地产市场会否迎来一个拐点?频繁上涨的房价是否确属刚性需求拉动,难以掉头?
《证券日报》记者就此问题向部分房地产公司、中介公司询问,多数公司打起“太极”,表示长期看房地产行业向好趋势不会改变。而对于房价何时会降、降幅是多少等问题三缄其口。只有安居客CEO梁伟平先生预测2011年下半年房价能够回归理性,但这“理性”的房价又是个迷。
动用祖辈积蓄还是透支孙辈购买力?
随着2009年房地产市场回暖并持续高温运行至今,中国楼市“泡沫论”再次漫天飞扬。在世联地产(002285,股吧)首席分析师王海斌看来,按照泡沫价格超过价值的定义来判断住宅价格并不准确,毕竟住宅定价不同于一般商品的“成本+品牌”的定价模式。住宅的定价还包含周边的配套设施,涉及经济、文化、绿化、交通等方面。如今大城市周边郊区的房价已经先于这些设施涨起来了,这在一定程度上透支了未来的上涨空间。
金地集团(600383,股吧)表示,部分城市的房地产市场确实呈现出过热的发展态势,但是否出现泡沫还有待进一步观察。现在刚性需求正在慢慢释放,过热的状态会导致整个市场发展不健康。政策的出台也是为了让一线城市的房地产市场降降温、减减速,使发展趋于平缓,防止泡沫出现。
相比于王海斌和金地集团对泡沫的和缓态度,梁伟平显得十分坚决,他认为一线城市肯定存在泡沫。去年这些城市的房价涨幅全年超过了30%,这是一个十分明显的泡沫迅速吹大的过程。其次,这些城市的投资购房比例超过30%,部分楼盘甚至达到五成。投资客忽略了房产的真实价值,这是房产泡沫的集中体现。第三,传统的房价收入比和年限等指标已经不能再用来衡量目前的房价,房价已经背离其价值。
不过有人说我国的房价收入比不能参照国际惯例,因为我们可能是6个人供一套房子,有些甚至还动用了祖辈的积蓄。此言一出,随声附和者有之,嗤之以鼻者有之。反对者认为,如果购房者动用了祖辈的积蓄,自己还要辛辛苦苦一辈子给银行打工的话,按照现在的购买方式,这一代人就透支了他们孙辈的购买力。
调控终将见效 明年下半年房价回归理性
金地集团董事会办公室一位工作人员听到记者有关“房价何时迎来拐点”的提问,表示中国高速推进的城市化进程和日益增长的居民收入所催生的庞大市场需求,将长期推动我国房地产行业向好发展;但在过程中不可避免会出现波动,这属于正常情况。可见,作为一家依靠房地产市场吃饭的企业,这样的回答表明金地集团是“坚定看好派”。
安居客CEO梁伟平也对中国城市化进程津津乐道,认为房地产市场在未来很长一段时间内会有不错的发展。他认为,现在房价虽然比较高,但只要政府调控得力,能够实现房价软着陆。他预计,大概在明年下半年的时候,房价能够实现理性回归。
新一轮房地产市场宏观调控历时已4个多月,力度之强前所未有。越来越多的部委加入这场调控的“战斗”中。继国土部、住建部、财政部等之后,近日,国家发改委也发出了调控声音。发改委称,要大规模推进保障性安居工程建设,进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序。
“目前房地产'生态系统’确实有些太热了,”王海斌称,“一系列调控政策的出台就是为了让它回到正常温度。”
上述金地集团工作人员也表示,房价过快上涨意味着市场不是在以稳定的状态运行,可能蕴涵较大的风险。政府从去年末以来,陆续出台了相关调控政策,就是要把市场调整到稳定健康的发展轨道;随着相关政策的进一步落实,房地产市场最终会回归到理性。
三地方政府各出“妙计”抑制投机炒作
对于房地产市场调控,中央令出,地方相继跟随。国资委要求78户央企退出房地产行业。日前,这78户企业已经全部上交了退出方案,比原定时间提前了两天。
住建部副部长仇保兴近日表示,要求房地产企业加快普通商品房的建设,增加中低价位、中小套型普通商品房供应,同时要积极参与保障性住房和政策性住房的建设。
“国十一条”中明确指出,此次房地产市场调控要“落实地方各级人民政府责任”,要求地方政府加大工作力度,促进房地产市场健康发展。
现在,地方政府已经积极行动起来了。
在保障性住房建设上,成都市的承诺分量十分重。该市近日向社会承诺:敞开供应廉租房、经济适用房等保障性住房,并不断提高廉租房租金补贴标准,降低保障性住房准入门槛,以实现“应保尽保”。
广州市则在今年重新推出限价房用地,计划至少供应用地40万平方米,建筑面积72万平方米,建成后可供应限价房约10000套。
天津市今年将建设650万平方米、8.5万套保障性住房,其中包括限价商品住房150万平方米、2万套。
房地产生病 药方打架
加税还是减税?
近几日,市场风传,京、沪、深、渝四市将试点开征住房保有税。基本方案是,按照购房时合同价的七折,再按1.2%至1.5%征收,对存量房和增量房一并征收,但将从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求——若自住需求,则可免税。此举被认为是开征物业税的先声,也是为了抑制房地产投资、投机需求,有利于房市退烧。
加税药方不是始于此时。多年前,一些研究人员就提出,可以通过物业税来调控房价。其机理是,物业税增加投机、投资购房者的持有成本,进而遏制这部分购房需求。此外,物业税开征初期的心理意义可能更大于实际意义,消费者对房价的预期会发生变化。在房价一飞冲天的今天,早征早主动,早征早见效。同理,今年两会期间,有政协委员提出,国家应该征住房空置税。
对此,建设部政策研究中心主任陈淮不屑一顾。他在接受记者专访时表示,住房保有环节的税收跟调节房价没有本质联系。以物业税为例。物业税的作用有三:一,促进存量资源利用效率提高,不让房子闲置;二,调整中央和地方财税关系。不动产持有环节的税收是地方政府的主要收入,国际上大多如此,对于分税制下的中国财政有特别意义;三,有利于社会公平,穷人和富人在占有资源上的不公平,通过税负关系加以调整—富人占优质资源也可以,多缴税。
“唯独没有媒体说的调整房价的那一条。”陈淮说,如果开征物业税等,短期内对房价会造成波动,但那是预言的“自我实现”而已,并非它真有这个功能。“是不是有一天我们房地产不热了,甚至下跌了,我们就把物业税取消呢?这是不可能的。市场经济下,有资产就要征税。做好准备吧。”
任志强则认为,要想降房价,非但不能加税,反而应该减税。他说,如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本,恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。“与其将大量的资金用于保障,不如用减息、减租、减税和加大供给的方式,让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时,又怎么会有天价地出现呢,谁还敢囤地和捂盘?价格自然就平衡了。”
这种看法也有颇多人赞同。两会期间就有代表指出,物业税也好,空置税也好,在当前的市场都是失灵的,因为现行市场格局下,房地产的各项税费均由购房者承担,开征的物业税、空置税固然会增加房地产投资和保有成本,但也使房价水涨船高,根本达不到调控的目的。
令人惊讶的是,潘石屹对物业税一直是热烈的拥护者。在博鳌论坛上,他宣称,从长远来看,要适当地出台物业税,可以增加业主持有房子的压力。如果有物业税,持有这个物业都有成本,就会挤压出一部分的房子丢到市场去,另外没有房子的人可以买到房子。
“我了解其他国家的政策都是物业税,英国、法国、美国都是的。我觉得套房子不应该收,就从第二、第三套房子收。还有一个好处是,增收物业税可以减少贫富两级深化,比如说两个人10年前是一样的,他买了房子,另外一个没买房子,他越来越有钱了。”
在博鳌地产专场论坛上,潘石屹称,这几年北京市两会期间,他都以人大代表身份提开征物业税建议。唯此建议没有人附和、联名。“别人说,政府把钱赚了一道,开放商赚了一道,现在又要收钱,不签。问题是,不搞物业税,房价怎么降下来?”
主持人、中国商业地产联盟秘书长王永平当即回应说:“潘总,SOHO去年毛利高达52%,如果你们开发商少赚一点,也可以将房价降下来。”
潘石屹:“那我就说到这,不说了。”(作者: 李木子)
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