[摘要] 中央经济工作会议对楼市并未过多提及，会议之后，从9日营业税优惠取消、14日的“国四条”、17日土地首付款50%到23日的加强处置闲置土地，中央一系列调控措施密集出台。
中央经济工作会议对楼市并未过多提及，会议之后，从9日营业税优惠取消、14日的“国四条”、17日土地首付款50%到23日的加强处置闲置土地，中央一系列调控措施密集出台。
任志强指出，地价推涨房价，从已出台的政策看，涉及土地的有多项，但却几乎都在中央政府于地方政府的政策和管辖权博弈中失效了。如果既不能解决中央与地方的财权和事权的划分问题，也不能解决部委政策对地方政府和人大的约束问题，那么就从根本上无法解决土地的利用、出让方式和价高者得中的所有问题。也更不可能放弃政府垄断供给的权力，那么水涨舟高就成为了必然。而近期地王出现似乎表明了政府无力对地方政府实施有力的约束。
任志强分析，9月份房地产完成投资3900多亿元，10月份下滑到了3400多亿元，11月份就只有2800多亿元了。投资下滑说明市场的信心不足，供给增加缓慢。假如此轮的调控让投资者的信心继续下滑，则会让本就库存快速下降、供不应求突显的矛盾更加严重，至少明年上半年都无法缓解。
另外，任志强认为，土地出让的合同规则是政府垄断制定的，而不是开发商谈判或选择的，土地出让的成本最终是转移到房价之中的，不是向开发商征税而是向消费者征税。加大用地的支付成本只会让消费者背上更沉重的包袱，而对抑制房价的增长没有任何帮助，反而可能起到助推的作用。
任志强炮轰央视:唱衰房价频错判 害民众失购房良机
央视经济频道一直是我每日必看的节目，后改版为财经频道。从早上七点开始直到晚间的各个栏目，只要有时间我都必看，觉得财经频道中几乎所有对房地产方面的评论都没说对过。看看央视《财经》今年的主要观点吧！
1月重点讨论的是楼市“拐点”问题，房价将继续下跌；2月集合了一群人讨论此时不能买房，认为房价还没有跌到底；3、4月鼓吹小阳春、暖流过后仍会跌；5、6月份过度消费已过去，后续消费力量不足，什么“丈母娘的理论”已过时，几代人购房无能力；7、8月房价已过高要等等看；9、10月份价升量跌，已不再是“金九银十”了；11月优惠政策将取消，房价将再次出现“拐点”。总之从头到尾都是让民众不要购房，结果听了央视《财经》意见的人们在持币待购中，让本来还能购买一套住房的银子到年底就只能买一间厕所了。
央视《财经》在从头到尾讨论中除了给高房价的豪宅大做广告外，似乎从来也没有给过消费者一个应出手的信息。当央视评论房价的平均销售价格过高时，拼命在攻击那些奢侈品的典型，如18万元/平方米的汤臣一品，16万元/平方米的盘古四合院（也不先查查这个只卖不租的四合院是否有房产证），却不知道一个最基本的算术题。当平均价中有大量远高于平均价的房子时，意味着低于平均价的普通住房供应更多，并且价格更低。正因为高价房拉高了平均价，但扣除这些本来也不是供给主流市场消费者的奢侈型消费住房之后，岂不是只能证明那些主流市场的普通商品房价格更低于平均价吗？如果10平方米的住房平均销售价是2万元/平方米，扣除了18万元/平方米的汤臣一品，则剩下的9平方米平均价就只有2000多元了？平均价只是不同供给结构中的游戏，而并不代表真正的市场，更不代表普通商品房的消费价格。
正是央视的特殊高价房的宣传让社会和民众产生误解，以为市场中所有房价都会涨到汤臣一品的水平，反而让更多的民众产生投资和抢房子的动机，让市场中价格波动加大。这种对涨价楼盘的鼓吹，让社会与民众更加不相信国家统计房价缓慢上涨的信息，让真正的统计数据失去了对市场的指导意义。
若用年初暴跌后的房价和今年的房价相比，可以称得上是一种暴涨，不但收复了失地还略有上涨。但9月之前的价格指数则明显看出是恢复性增长，环比与同比都在较低的水平。10月之后的同比高涨则主要因为去年10月之后价格下跌的基础指数较低，但环比增幅仍在下降。到明年2月之前，同比的价格指数都会较高，并逐步攀高，但环比却可能仍保持下降或缓慢增长。
安邦研究简报中有这样一段评论：目前国内的财经媒体中出现一个非常奇怪的现象，凡鼓吹高房价不合理、房价一定要跌的言论，就会占领道德高点，赢得叫好声；而凡认为房价将继续上涨的言论，就会招来读者和网民的破口大骂，并被斥为开发商的利益代言人。前者的代表是易宪容，后者的代表是任志强。
其实易宪容从一开始就错了，而且一直错了好几年。为什么易宪容支持者还是比任志强多呢？那是因为人们就是希望看到房价要跌的观点，这样才符合自己心理，即使易宪容连续错了十年以上，人们还是会继续支持他，因为人们只是在支持自己的固有观点，易宪容不过是被大家抬出来的幌子，问题不在于房价会不会跌，问题关键是人们希望看到房价要跌的言论。民众可以反对某些观点，但不要不珍惜今天的努力和自己的钱；民众也可以听信某些观点，但更要让自己的财富获得更多的。
21日，有报道指出，“相关部门已制定调控政策，将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%”。尽管首付提高一说并未证实，但这条传闻还是引起了普遍关注。因为近来政府对高烧不退的楼市频频出招——新政之一 调二手房税免征时限打击投机购房
政策：12月9日国务院出台了有关“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”的规定。
解读：二手房营业税免征时限的调整被看做是今年年底政府对2009年过热的楼市进行开始收紧的个信号。调整二手房政策是否会对房价走势发生影响？记者采访多位业内人士后都认为：会有一些影响，但影响不大。
实际上，该政策的出台，在业内并没有掀起多大的波澜。有不少开发商甚至一度认为，这是一个隐性的利好消息，因为政策说，“其他优惠政策继续实施。 ”
“对房价走势的影响预计也不会太大。目前经济环境虽然已经回暖，但是经济走势并没有完全恢复到坚挺状态，国家对房价的调控目标将以稳定为主。现有的调控手段主要集中在增加中低价房、廉租房、经适房的供应上，但是这些房型对总体房价走势的影响较弱。 ”这是南京大学社会学系教授宋林飞在接受记者采访时说的。“二手房与一手房有关联，如果二手房成交火爆的话，也会影响到一手房的活跃程度。因此调整二手房政策对一手房会有些影响，但影响不会很大。 ”苏州市房协副会长邱元华这样认为。
不管怎样，这次政策调整，给那段时间有关住房消费政策是否延期的争议开出了一个“基调”——一方面要抑制炒房行为、稳定房地产市场，另一方面要继续鼓励商品房消费。
焦点：面对这样的政策调整，对房地产市场影响究竟有多大？能不能遏制汹涌上涨的房价？业内看法显得很不自信。
面对即将到期的优惠，苏州的很多买房一族还是用行动验证了买房的迫切，从11月份开始，赶二手房末班车效应的市民成倍增加。成交统计显示，到目前，二手房的买卖日均成交量一直维持在300套左右。
展望：如今，离二手房优惠截止时间只剩下屈指可数的几天。可以预见的是，进入到明年，二手房的成交将会出现一个明显的滑落。在取消优惠的背景下，什么样的二手房值得买房者关注呢？
业内分析，市民可尽量选证龄过5年的物业。营业税免征时限由2年恢复至5年，即是说房产证已过5年的房子依然可以免征营业税。如果考虑政策对房子价格的影响，那么购买此类房产的政策风险就相对小很多。此时，个人购房意向就可以相应转变到选择证龄长一些的物业上来。中介人士介绍，目前房产证满5年的物业，主要集中在市中心的成熟路段，这些物业的生活配套相对很完善，教育资源也比较丰富。
同时，目前有部分业主，基于对明年市场预期不明朗，会适当放松自己的报价，这类房产的议价空间比较大，即使该房产证不满5年，有需要的买家也可以适当考虑。
新政之二 出台“国四条”遏制高房价
政策：12月14日国务院常务会议专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，表示要“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，并提出四条措施：增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。
解读：这四条具体的措施如今有一个好听的名称，叫“国四条”。“国四条”是对金融危机以前国家抑制房价过快上涨一系列措施的重申和完善，是国家从住房供给、需求、监管等方面对畸高房价打出的组合拳。
分析人士指出，此次国务院明确推出四大组合举措，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
专家指出，从稳定到遏制同中央政策的态度已经有了明显的改变。这套“组合拳”剑指当前房市存在的几个最突出矛盾，具有较强的现实针对性。
——“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。相关数据显示，当前京沪深等一线城市商品住宅普遍供不应求，增加供给将有利于缓解供求关系紧张，稳定房价上涨。
——“抑制投资投机性购房”。中国房地产业协会副会长朱中一说：“据了解，当前房价上涨快的地区，投机成分比较多，营业税政策的调整，能够对炒房起到挤出效应，缓和供求关系，有助于平抑房价。 ”
——“加强市场监管”。当前，部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛，严重扰乱楼市正常交易秩序。此次“国四条”也提出，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场检测，完善土地招拍挂和商品房预售制度。政府严惩这些违规行为，显然要给百姓一个稳定的市场预期。
——大规模推进保障性安居工程建设。此前，一些地方的保障房建设缓慢，审核把关不严……此次国务院常务会议强调，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。
而对于老百姓的自住和改善性购房需求，“国四条”则再次明确表示“继续支持居民自住和改善性住房消费”。
焦点：老百姓关心的是，“国四条”能否从根本上遏制疯涨的房价？对此，业内指出，对于当前深陷“高烧”的楼市来说，“国四条”释放了清晰信号：这一剂“退烧药”有望为楼市清热去火，但是能否“药到病除”还需配套相关措施。
由于楼市波动涉及到金融安全和宏观经济运行，政府在调控时往往面临两难。“目前出台的一系列政策，能在多大程度上遏制高房价，还需要进一步观察。 ”相关政策执行是否到位也影响到调控的效果。
展望：面对国家的政策调控，明年的房价涨还是跌？这是苏州市民普遍都比较关心的。不言自明的是当前房价上涨快的地区，投机成分比较多。这些投机炒房者,利用金融杠杆等手段,不断拉升房价上涨预期,不断炒高房价。因此,政府出台具体楼市政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。
可以预期的是,只要国务院会议精神能得到彻底执行落实,一旦相关后续政策具体出台,房价疯涨之势应该会得到有效“遏制”。
新政之四
五年内非普通住宅转让全额征营业税
昨天，经国务院批准，财政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税。
这份发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》指出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
还有多少楼市新政出台？
业内预测：对如何有效遏制房地产投机，中央在近期肯定还会出台新的措施，除考虑采取收紧二套房贷外，征收大户型、高档房物业税等也将提上议事日程。
——“差别化信贷政策”对于抑制投机性购房是一大关键。明年个人房贷进一步紧缩已成定局。
此政策2007年出台，剑指二套房以上投资投机需求，效果甚佳。 2008年楼市低迷之际，政策转向，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，可享受限度优惠。问题在于，很多投资投机者趁机混进了刚性需求中，商业银行为抢夺个贷“蛋糕”，狼羊不分。
近期，银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中就包括房地产信贷。
——在税收方面，政策也会重点“关注”投资投机需求。国务院已于12月9日明确营业税优惠政策终止，打压投资投机成本的意图非常明显。接下来，还会有个别的税种可能调整。一是针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实行；二是商品住宅转售环节的个人所得税，可能会从严征收；三是针对个人和开发商的土地增值税也可能从严征收。
——对外资购房可能会重新紧缩。今年三季度以来，海外热钱进入香港和内地的步伐加快，其中部分已流入房地产市场，明年人民币对美元压力将进一步加大，防范投机性外资实属必要。
业内指出，从近期的中央工作会议精神可以看出，2010年房地产行业遭遇政策调控将是常态，必定势不可挡，而且这种调控的手段将更加灵活、也将更有针对性，而调控的方法将更加多样化、多角度化。财政的、税收的、货币的、信贷的、费用的、预售监控的、甚至土地投放量等方面的调控政策都有极大的出台可能。这些政策的出台只有一个目的——剑指高房价。
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